重磅新政来袭！房地产用地供应政策迎来重大调整，这些变化将对你我产生影响

近日，自然资源部发布了《自然资源部 国家林业和草原局关于进一步做好自然资源要素保障的通知》（下称“38号文”），明确提出新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发，重点转向盘活存量土地。这一政策导向非常明确，旨在推动城市从外延扩张转向内涵式发展，促进房地产市场供求关系的改善，对房企拿地策略和城市更新进程产生深远影响，或将改变未来房地产开发的整体格局。

根据38号文规定，要建立健全新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积。这一机制将重塑供地格局。《民法典》中明确提及“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让”，而新政则在此基础上进一步强化了存量优先的原则。数据显示，2025年自然资源部配合财政部指导各地发行地方政府专项债5400余亿元，主要用于收储存量闲置土地。截至2026年2月末，全国28个省市已公示的拟使用专项债收购闲置存量土地的总金额超7700亿元。

随着新政落地，城市更新在房地产发展中的地位将更加凸显，成为房地产开发主战场。2025年全国二手房成交面积占比已提升至45%，重点30城二手房成交占比达65%。住建部调查显示，仅在全国35个大中城市，需要改造的城中村就有170万套，全国城市需要改造的危旧房约50万套。这些数据表明，未来房地产开发将更依赖存量盘活和城市更新路径。企业需要调整战略，积极参与城市更新前期工作，才能在区位优越、配套完善的区域获取优质资源。中指研究院监测显示，武汉通过“收-调-供”方式盘活的土地已超30宗，这种模式或将在更多城市推广。