楼市“虚假繁荣”被戳破：成都、武汉楼市价格暴跌，而南京、郑州仅呈现伪回暖态势

2025年的八九月间，全国楼市呈现出前所未有的“冰火两重天”景象。漫步在不同城市的街头，眼前景象形成鲜明对比：一边是开发商打出的“首付分期+送车位”的巨幅广告，另一边则是个别刚需楼盘售楼处前排起的长队，这种反差尤为强烈。

国家统计局及各地住建部门的数据也证实了这一分化趋势——成都、武汉等城市的新房价格持续下滑，而南京、郑州等地则显现出局部回暖的迹象。然而，深入分析后不难发现，这并非市场整体回暖，而是供需关系、政策导向及购房者心态交织形成的复杂局面。

成都的高端楼盘近期价格跌至新低。8月，新房均价降至16238.89元/㎡，环比下降0.49%，同比跌幅更是达到6.41%。青羊区9月跌幅加剧，环比下降1.77%，西派城一套135㎡的房源，价格从450万骤降至381万，跌幅达15.3%，这是前两年难以想象的。

值得一提的是，前阵子备受热捧的第四代住宅也遭遇寒流。克而瑞数据显示，其去化率从6月的100%骤降至9月的44%。高新区某项目首周仅售出28%，开发商紧急推出促销措施。同时，二手房市场挂牌量同比增长40%，平均成交周期长达180天，许多业主想卖却卖不掉，自然也无法置换新房，形成了恶性循环。一位成都业主表示，其房子从320万降至280万，挂牌半年仍无人问津，谈及换房便摇头叹息。

武汉的市场则呈现出“局部战场”的特征，冷热不均现象显著。8月新房价格环比降幅收窄至0.2%，看似企稳，但个别豪宅跌幅惊人。复地东湖国际五六期成交价从5.5万/㎡跌至2.3万/㎡，跌幅达58%，当年抢购的业主如今想必心痛不已。常青花园一套81㎡的房源，价格从160万跌至77万，跌幅超过50%，刚需购房者也不免犹豫。然而，汉阳・樹项目凭借“得房率超100%”的设计，开盘2小时便售出186套。这说明产品力确实能增强抗跌性，但也只能延缓下跌趋势，逆势上涨几乎不可能——毕竟当前购房者资金紧张，捂紧钱袋子。

重庆的第四代住宅市场也遭遇重挫。8月新建商品住宅价格环比下降0.3%，华侨城熙宸等主打“空中花园”的项目，去化率从75%跌至27%。深入探究发现，这些房子看似美观，实则居住不便：楼上能清晰看到楼下露台的动静，隐私无保障；雨天积水严重，蚊虫滋生，许多业主入住不久便后悔不已。

为提振市场，开发商纷纷推出“实景示范区+现房销售”策略。中交城开放当天吸引800余人参观，但最终成交率不足15%。与重庆房产中介交流得知，当前300万以上的改善型住房，平均销售周期长达6至8个月，较去年翻倍，其个人收入也较2023年下降近50%，不少同事已转行。

南京的房价数据近期出现“矛盾”，官方数据显示8月新房均价为29778.89元/㎡，环比上涨0.89%，而国家统计局数据则显示下跌0.6%。经核实，原来是统计口径不同所致——官方数据包含了河西南5.7万/㎡的核心区房价，而统计局数据则是全市平均价。实际情况是，六合区一套50㎡的房源，价格从200万跌至65万，跌幅达67.5%，令人咋舌。江宁远洋万和方山望项目单价从2.8万/㎡降至2.45万/㎡，去化率也仅为42%。如今购房者更加精明，会自行查询官方平台的历史成交价，不再被单一数据所迷惑。

郑州的“回暖”迹象更像是假象。8月主城区新房均价为14703.67元/㎡，环比上涨1.88%，但南三环9月均价已跌至11987元/㎡。究其原因，是开发商将北龙湖等超过2000万的高价盘集中备案，从而拉高了数据。真实市场状况惨淡，管城区某项目推出“首付5%+开发商贴息”政策，去化率仍不足30%。二手房市场更是低迷，金水区某学区房价格从3.2万/㎡跌至2.1万/㎡，跌幅达34%，挂牌半年仍无人问津。尽管政策有所放松，但市场信心不足，购房者仍持谨慎态度。

当前楼市的困境，实则源于多个问题的交织。最为突出的是置换链条的断裂，改善型客户希望先出售旧房再购买新房，但当前二手房市场由买方主导，旧房卖不掉，新房自然也买不起。此外，产品同质化严重，仅成都7月新增的第四代住宅就比去年增加了220%，众多项目大同小异，购房者难以抉择，最终导致销售不佳。

更为关键的是资金问题，居民杠杆率已达62%，青年失业率居高不下，月供压力较2020年增加了35%，购房者自然无力承担。即便有换房需求，也需先权衡自身经济实力。

不少专家预测，2025至2030年间楼市将经历“重新洗牌”，价值逻辑将发生根本性变化。核心区房产将更具抗跌性，如成都锦江区、南京河西南等地，即便下跌幅度也相对较小；而远郊楼盘则可能继续依靠降价促销，如重庆双福新区均价已跌至4910元。