武汉光谷中心城的房价从每平方米1.67万元下跌至1.55万元,一年内亏损了12万元?
8月中旬,国家统计局发布了7月70个大中城市房价数据,其中武汉的房价仍在下跌。具体而言,新房价格环比下跌0.7%,二手房价格下跌1.1%。这已是自今年1月起,连续7个月呈现下跌趋势,1月至6月新房价格每月的跌幅分别为0.3%、0.5%、0.4%、0.6%、0.6%、0.7%。目前,武汉楼市已步入“低房价、低利率、低门槛”的阶段,但购房者仍需深思熟虑。
值得注意的是,武汉不同区域的房价差异显著。并非所有地区都在降价,即使降价,幅度也各不相同。以东湖高新区的光谷中心城为例,广电光谷家楼盘在2021年开盘时,含2000元/平米的装修包,售价为18698元/㎡。而到了今年8月,该楼盘改为毛坯房出售,单价降至15500元/㎡。若去除装修包成本,2021年的毛坯价约为16698元/㎡,因此当前价格确实较之前有所降低。然而,同区域的绿城・光谷沁園楼盘,今年8月的毛坯均价仍为20000元/㎡,降价幅度有限。
再看江岸区的核心区,房价相对稳定。如绿城・桂湖雲翠楼盘,高层均价在25000至27000元/㎡,洋房均价则高达30000至32000元/㎡。由于靠近武汉天地商圈,配套设施完善,因此价格一直较为坚挺。对比东湖高新区和江岸区的整体房价,7月东湖高新区新房均价为18000元/㎡,而江岸区则达到25000元/㎡,差距显而易见。
二手房市场也呈现出类似的分化现象。东湖高新区的关东公寓和美庐郡园小区,8月二手房单价分别为13487元/㎡和11957元/㎡,较7月下跌约3%。中介表示,这主要是由于周边新楼盘众多,购房者更倾向于购买新房,导致二手房只能降价销售。然而,江岸区二七滨江的武汉天地云廷二期,118㎡左右的次新房总价仍能稳定在400至420万元之间,环比仅下跌2.1%。有房东表示,除非急需用钱,否则不愿降价出售。
至于库存情况,武汉新房全市平均去化周期为16.5个月,但不同区域差异较大。核心区如武昌内环、江岸内环等地,去化周期仅为12个月;而远郊区如汉南、新洲则分别需要35个月和32个月。以汉南的洺悦华府二期为例,毛坯均价为7627元/㎡,看似不贵,但去化周期长达35个月,销售压力较大。
政策方面,武汉目前实行契税补贴政策,但并非全额补贴。首套房补贴80%,二套房补贴50%,且单套最高补贴限额为5万元。该政策有效期至今年12月31日。以购买100㎡、单价20000元/㎡的首套房为例,契税为1.5%,即3万元,可补贴2.4万元;而若购买200㎡、单价30000元/㎡的二套房,契税为2%,即12万元,按政策补贴50%应为6万元,但实际补贴上限为5万元。
武汉经开区上半年因契税补贴政策,新房成交量同比上涨5%,但7月又较6月下跌8%。对此,有观点认为政策效果有限,也有人认为7月天气炎热,购房者看房意愿降低,不能全归咎于政策。实际上,政策效果的显现需要时间,不能仅凭一两个月的数据就妄下结论。
对于购房者而言,不同需求应有不同打算。刚需族购房时,应优先考虑准现房或现房,且需靠近地铁、对口公办学校。如武昌区的融侨城・天域,已交付为现房,均价22000元/㎡,对口武昌区实验第二小学,交通便利,适合刚需族。而改善族若想“卖旧换新”,则需先处理好手中的远郊房。如新洲区的武汉万达文旅城,配套尚未完善,出售可能面临降价和周期较长的问题。若想换购核心区的房子,如汉阳区的国铁城投国樾滨江,则需先顺利出售远郊房。
对于投资客而言,当前市场环境下更应谨慎行事。如汉南的二手房,8月均价为4720元/㎡,较去年同期下跌11.78%,且去化周期长达38个月。更关键的是,汉南人口外流、产业发展滞后,投资前景堪忧。因此,在做出投资决策前,务必进行充分的市场调研和风险评估。
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